Рентабельность арендного бизнеса - как правильно рассчитать?

Содержание

Очень многие сейчас задаются вопросом пассивного заработка. Офисные работники, фрилансеры, гуру сферы бизнеса постоянно ищут новые возможности, занимаются просчетами наиболее выгодных вариантов.

Современные экономические тенденции диктуют свои правила и направляют наш взгляд в сферу недвижимости, в частности в арендный бизнес. Это направление по праву считается наиболее стабильным и прибыльным.

Давайте разберемся, что это такое. Если совсем кратко, то он представляет собой коммерческое помещение с арендатором. Им может быть сетевой магазин, типа “Пятерочки” или “Магнита”, заведение общественного питания, салон красоты, медицинское учреждение, образовательный центр, прочее. Такие клиенты, как правило, заключают с владельцем долгосрочный договор аренды, где обозначен период аренды вплоть до десяти лет, ставка за аренду, индексация, а также прочие нюансы.

Сегодня мы поговорим о рентабельности арендного бизнеса - как его правильно рассчитать.

Поговорим о точном определении этого понятия

Арендный бизнес представляет собой вид деятельности, который связан с передачей в пользование коммерческой недвижимости собственником с целью получения регулярных выплат от контрагентов.

Нельзя сказать на 100%, что данные инвестиции быстро окупаются, но отсутствие большого количества подводных камней, большая степень стабильности получения определенного уровня дохода, который больше, например, дивидендов с банковских депозитов, неизменно повышают его популярность на рынке.

Давайте для начала обсудим основные преимущества этого вида деятельности.

• Стабильность. Все мы знаем, что с разной периодичностью экономика претерпевает различные кризисы. Они могут быть как незначительные, так и накрывать сильной волной, когда закрываются предприятия, не выдерживая нагрузки. Что касается АБ, то у помещений в удачной локации и с хорошим трафиком он всегда практически одинаково стабилен - спрос относительно данной коммерческой недвижимости не падает. Статистика показывает, что даже в самые экономически сложные периоды арендные ставки падают на непродолжительный срок - максимально до 3 лет. Если помещение выбрано удачно, есть надежный крупный арендатор, то на протяжении многих лет Вы будете обеспечены постоянным финансовым потоком.
• Надежность. Приобретая недвижимость, Вы покупаете актив. В условиях любого кризиса или потери съемщика, у Вас все равно остается собственность, которая имеет свою цену, и которую всегда можно продать. Кстати о фондовом рынке такого не скажешь. А если локация при покупке объекта была выбрана удачно, то если съедет один съемщик, найти другого не будет проблемой.
• Доход. Он может достигать 15% годовых, что значительно больше, чем та же сдача жилой недвижимости или банковский вклад. Кроме того, есть ряд факторов, которые положительно влияют на этот показатель: ремонт делает арендатор за свой счет, так же, как и покрывает расходы за коммунальные услуги, оплата согласно заключенному договору каждый год будет подниматься в среднем на 3-7%. Также немаловажен фактор повышения спроса на коммерческие объекты, который автоматически провоцирует рост арендных ставок. Еще один немаловажный момент - на рынке постоянно появляются новые арендующие компании и организации, а уже существующие часто расширяют свой бизнес. Все это по совокупности ведет к повышению ставок на рынке недвижимости. И что самое важное - доход Вы будете получать пассивный. Это не значит, что можно сидеть на диване сложив руки в ожидании чуда, но тем не менее, трудозатраты, по сравнении с другими видами деятельности, минимальны.
• Входной порог. Может показаться, что для того, чтобы войти в данный вид деятельности нужна очень большая сумма. По сути это не так. Даже за 15 млн. рублей можно подобрать отличное помещение, в котором уже есть стабильный сетевой клиент, приносящий постоянный доход.

Как правильно начать?

Как любой другой тип предпринимательства, арендный бизнес предполагает тщательную подготовку. Необходимо точно оценить возможные риски, проанализировать ситуацию на рынке, провести мониторинг конкурентов, определиться с конкретным видом проектов - склады, стрит ритейл, офисы, прочее. Точной аксиомой будет тот факт, что перед тем как начать зарабатывать, придется много вложиться, мы здесь говорим не только о деньгах, а и о силах.

Прежде, чем что-то сдать - надо что-то купить. Фраза до боли напоминает крылатое высказывание из известного мультфильма, но точно отображает суть вопроса. И купить нужно правильно, учитывая основные факторы, которые напрямую будут влиять на уровень доходности и сроки возврата капитала.

Основным критерием, которому следует уделять особое внимание будет расположение. В данном вопросе учитывается сам район, удаленность от метро или других крупных транспортных развязок, местная инфраструктура, прочее.

Конечно, начинающему инвестору сделать все расчеты самостоятельно может быть сложно. В данном случае лучше довериться профессионалам. Как минимум Вам подберут идеальный вариант из каталога с проверенными объектами. А в целом, это может быть полное сопровождение сделки, проверка документации. Бывают случаи, когда передача объекта в аренду возможна при наличии специальных разрешительных документов от определенных государственных служб. Хорошая поддержка поможет по большей степени сэкономить время и силы на их получение.

Еще один немаловажный момент, который влияет на конечный результат получения прибыли - это налоги. Поскольку эта деятельность предполагает получение дохода, то по российскому законодательству он должен облагаться налогами. Стандартная ставка для физический лиц составляет 13%. Но этот показатель можно минимизировать при правильном подходе, если знать, различные способы налоговой оптимизации. Здесь снова специалисты в сфере недвижимости будут как нельзя кстати.

Как считать?

А теперь рассмотрим в цифрах, решив довольно простой пример. Как правило, разные участники сделки делают расчеты с определенными различиями. Давайте рассмотрим этот момент на конкретных числовых значениях.

Итак, Вы приобретаете объект в столице России, выбирая один из спальных районов. Допустим, что там уже есть арендатор, например, “Магнит”. Договор заключен сроком в 10 лет, а стоимость его была 60 млн. рублей.

Месячный финансовый поток составляет у данного объекта 600 000 руб. в месяц, а в год - 7 200 000 руб. Индексация будет равна 5%.

Рассчитаем срок окупаемости. В данном случае мы не будем включать индексацию, представим упрощенный вариант.

Выглядит это так:

60 000 000 / 600 000 = 100 месяцев. Или 8 лет и 4 месяца.

Это тот период, за который Вы в полном объеме вернете инвестируемый капитал. При этом доходность будет составлять около 12%.

Этот способ очень простой, но не гарантирует точности. Причины:

• Не была учтена индексация. С ее учетом можно смело добавлять еще 5% к доходу.
• Мы забываем о таком немаловажном показателе, как прибыль с продажи объекта. К примеру, после того как он окупился, Вы принимаете решение продать помещение. Представим, что Вы продаете недвижимость с тем же сроком окупаемости – 8 лет и 4 месяца. За этот период арендная ставка была проиндексирована аж восемь раз на 5% Математически выглядеть это будет следующим образом:

1 год - 7,2 млн.руб.

2 год - 7,56 млн.руб.

3 год - 7,94 млн.руб.

4 год - 8,33 млн.руб.

5 год - 8,75 млн.руб.

6 год - 9,18 млн.руб.

7 год - 9,64 млн.руб.

8 год - 10,13 млн. руб.

Спустя 8 лет, минимальная стоимость продажи объекта с той же самой окупаемостью 8 лет и 4 месяца составит уже 84,42 млн.руб.

Таким образом, совокупный доход от данного объекта будет составлять не менее 146,42 млн.руб., прибыль – 86,42 млн. Доходность в данном случае будет составлять почти 15% годовых.

При этом никто не говорит, что Вам нужно ждать без малого десятилетие, чтобы совершить продажу. Многие собственники довольствуются сроком около трех лет.

К тому же стоит учитывать возможный рост спроса, что тоже значительно поднимет начальную стоимость. Таким образом доходность инвестиций стремительно возрастает по многим параметрам.

Подход, который мы рассмотрели выше, чаще всего используют продавцы. Как правило, в своих объявлениях они, указывая сроки окупаемости, не учитывают индексацию и налог.

Грамотный покупатель же смотрит на ситуацию несколько иначе - учитываются налоги, возможные затраты на получение специальных разрешений, прочие расходы, которые, например, могут быть связаны с необходимостью узаконивать перепланировку. Практика показывает, что чем больше покупаемый объект, тем выше могут быть сопутствующие расходы. При этом в объявлениях о продаже такие моменты никогда не указываются.

Также одна немаловажная деталь в том, что даже учитывая индексацию размером от 5 до 7%, инфляция никуда не денется, денежные средства в разной степени меняют свою ценность. К тому же этот показатель часто нужно каждый год согласовывать со съемщиком, несмотря на то, что он прописывается в долгосрочном договоре. Учтите еще вероятность экономического кризиса, при котором клиент зачастую не соглашается на повышение ставки. Мало того, может просить снижения. Таким образом всегда присутствует риск, что на протяжении срока возврата вложенного капитала, индексация вообще может не соблюдаться.

Если присутствуют риски, значит нужно заранее просчитать степень их влияния, то есть спрогнозировать финансовые потоки таким образом, чтобы учитывался момент дисконтирования.

Вспомним еще об оценщиках. Пожалуй, с их стороны расчеты самые точные и, если можно так сказать, “хладнокровные”. Хороший специалист не будет смотреть на существующий договор с уже имеющимся арендатором, а проанализирует со всей скрупулезностью ставки за метр по схожим помещениям, проведет определенные корректировки, за счет которых определяется реальная и адекватная стоимость аренды. Таким образом цифры получаются средние между расчетами продавца и покупателя.

Многое в данном вопросе зависит от профессионализма оценивающего. К сожалению, часто такие специалисты сами никогда не сдавали ничего в аренду, да и вообще не занимались таким бизнесом, из-за чего могут не знать важные нюансы, которые могут влиять на размер ставок, соответствующих тенденциям рынка. Это часто происходит из-за того, что в объявлениях, по которым проводится анализ могут быть указаны привлекательные суммы оплаты аренды, но при этом помещение уже более полугода может простаивать, а все из-за завышенной на самом деле стоимости.

Также есть спорный момент, связанный с капитализацией для расчета дохода. Пусть она определяется в рамках специальной методики, но не исключает влияния оценщика. Таким образом самая небольшая погрешность в самом начале, ведет к большим ошибкам в конце, поскольку она умножается на эту самую капитализацию и вырастает по итогу во множество раз.

Даже если Вы как покупатель привлекаете специалиста со стороны, адекватность стоимости аренды необходимо просчитывать и самостоятельно, поскольку вещь это действительно важная и необходимая.

Раз уж мы подняли вопрос о том, что не всегда все получается так гладко, как хотелось бы, особенно с учетом нестабильной экономики по стране, стоит поговорить о минусах арендного бизнеса. Конечно, они присутствуют. Было бы странно, если бы их не было.

В каком случае стоит быть осторожным?

Когда Вы принимаете решение купить коммерческий объект, особенно это касается момента, если у Вас нет в данной сфере опыта, надо быть предельно внимательным. К сожалению, мошенничество здесь не редко.

Самое частое, что можно встретить - это поддельная документация или неверная оценка. Еще один неприятный фактор - приобретая помещение с арендатором, Вы можете получить ложный расчет экономической модели, либо тот факт, что съемщик хочет снизить оплату или вообще съехать, может умалчиваться.

Представим себе такой вариант - Вы покупаете ПСН в жилом квартале, который строиться. В планах сдавать его под магазин. Были осмотрены все корпуса, место выбрано самое лучшее на Ваш взгляд - мимо него точно не пройдет или не проедет ни один житель, что обеспечит прибыль арендатору, а значит и Вам. Но по истечении небольшого количества времени район продолжил строиться, рядом выросла дорога, или торговый комплекс локального масштаба, и отличная и выгодная локация в один миг превращается во второстепенную, что делает ее пригодной разве что для магазинчика по-соседству, куда ходят жители лишь пары ближайших домов. Это может касаться и уже давно заселенных кварталов, попадающих под всю известную программу реновации.

Прежде, чем выбирать такие проекты, нужно тщательно исследовать проектную документацию, чтобы просчитанная рентабельность в один момент не потеряла свою привлекательность, а также не сошла на нет.

Что советуют профессионалы, чтобы бизнес был рентабельным? Как не ошибиться в своих подсчетах?

Предлагаем Вам пошаговую инструкцию, которая поможет оставаться на плаву и увеличить рентабельность:

• не работайте в одиночку, используйте связи в кругу специалистов в сфере недвижимости;
• доверяйте своему риелтору, но при этом не забывайте самостоятельно все проверять. Брокер тоже человек, может ошибаться;
• средства массовой информации являются отличным источником, но верить на слово всему, что видите или читаете тоже не стоит, любые данные требуют анализа;
• особенно для новичков лучше приобретать объекты ближе к месту проживания. Так на начальном этапе легче контролировать все, что происходит. К тому же понимание специфики местного населения и требуемых услуг в разы выше, чем на чужой территории;
• эмоции - не лучший советчик в выборе, не стоит зацикливаться на одном помещении. Только трезвый расчет и холодная голова;
• не тяните с решительными действиями, но при этом не поддавайтесь импульсу. Во всем должна быть золотая середина.

Что касается эмоций и информационного заблуждения, то это самые часты преграды, которые не дают сделать хороший выбор. В связи с этим, мы просто обязаны напомнить о некоторых мифах, в которые будущие владельцы арендного бизнеса свято верят:

• “Выбирайте только торговые помещения”. Так ли это в реальности? Несомненно, арендные ставки на рынке стрит ритейла выше, но и изначальная стоимость не маленькая. Офисы имеют ниже стоимость, так же как цену за аренду, но в плане документации на деятельность, которая там предполагается, ремонт и прочие затраты, все обстоит гораздо проще. Плюс иногда офисные арендаторы оказываются намного более стабильными чем торговые. В итоге - рентабельность может быть выше.
• “Договор аренды всегда стандартен”. Обращайте внимание на прописанную индексацию, условия расторжения. Отсутствие первого занизит существенно доходность. По второму пункту следует указывать в обязательном порядке момент, чтобы арендатор не мог расторгнуть договор в одностороннем порядке, а если захочет съехать, то должен предупредить за несколько месяцев, чтобы у Вас было время найти другого съемщика.
• “Работаю только с известным арендатором - это надежно, на долгий срок”. Стандартное заблуждение, которое можно развеять как дым. Сетевые магазины любят диктовать свои условия при заключении договора, что сделает его негибким для владельца. А если такая организация съедет, то сдать помещение без дополнительного ремонта будет проблематично. Поэтому всегда нужно основываться на ликвидности и качестве помещения, а не на положение на рынке арендующей компании.
• “Рассчитать доходность можно с точностью и всегда по одному способу”. Вновь в корне неверное утверждение. Например, рост стоимости при продаже тяжело спрогнозировать, поскольку стопроцентной стабильности в экономике и спросе все равно нет.

И еще немного о городе, где точно стоит попробовать себя с минимальными рисками и максимальным результатом.

Мы всегда говорим нашим инвесторам отдавать предпочтение в пользу столичной недвижимости. На, то есть вполне объяснимые причины:

• Высокая ликвидность. Данный регион дает самый большой поток по арендному бизнесу. Из года в год здесь совершается самое большое количество сделок. Даже если неожиданно Вам захочется выйти из арендного бизнеса - продать объект за короткие сроки по хорошей цене не представит трудностей.
• Спрос на аренду. Москва славится большим количеством арендаторов. Поскольку предпринимательство не стоит на месте, идет его постоянное развитие, возникают новые проекты, требуется все больше помещений под сдачу, где будут дислоцироваться новые точки - офисы, магазины, салоны красоты, прочее. Очень много присутствует филиалов федеральных сетей. Это неудивительно, ведь столица славится своей платежеспособностью. Эти факторы неизменно обеспечивают регулярное повышение арендных ставок, а также помогают быстро найти съемщика в случае потери предыдущего.
• Сроки окупаемости. Средняя окупаемость по Москве около 9-10 лет. В регионе, конечно, этот срок может составлять пять лет, но не факт, что получится быстро найти арендующую компанию или продать помещение при необходимости. Поэтому для столицы такой временной отрезок вполне оправдан.

Ну и конечно, что касается главной темы нашего разговора, то здесь рентабельность всегда на комфортном для инвестора уровне, особенно если правильно подойти к вопросу.

Подведем итоги

Что именно важно для расчета главного показателя, определяющего успешность бизнеса:

• Местоположение объекта. Выбирайте локацию с высоким трафиком. Это обеспечит доход арендующей компании, даст Вам стабильные финансовые поступления.
• Правильная оценка имущества. Учитывайте все факторы - стоимость, текущую арендную ставку, а также актуальные на рынке на схожие проекты, налогообложение, индексацию, возможные расходы на ремонт.
• Арендатор. В одной из наших статей мы уже говорили о преимуществах помещения, которое уже сдается. Это дает возможность минимизировать время простоя, не будет тормозить первые поступления.
• Срок окупаемости зависит от факторов выше, а сам напрямую влияет на то, насколько рентабелен выбор.
• Внимательный и ответственный подход к анализу каждого нюанса. К сожалению, многие начинающие инвесторы могут упускать из виду такие моменты, как четкое составление договора, тщательная проверка всей документации по помещению, выбор направления, в котором будет функционировать помещение, внутреннее и внешнее состояние, анализ перспектив и положения рынка на текущий момент. Упустив из виду что-то одно, можно не добиться ожидаемого результата.

Мы надеемся, что этот материал смог принести Вам пользу и пополнить знания. Эта информация будет полезной не только тем, кто начал задумываться о вложениях в коммерческую недвижимость с целью сдачи в аренду, но и тем, кто уже давно зарабатывает в этой сфере.

Bridgeford capital - это команда профессионалов рынка коммерческой недвижимости с 20-летним стажем! Мы идем в ногу со всеми тенденциями рынка и заботимся о безопасности Ваших сделок. В нашей базе есть все объекты Москвы, которые сейчас экспонируются на рынке!