Потенциал арендного бизнеса в Подмосковье

Содержание

В своих статьях мы всегда рассматриваем вложения в коммерческую недвижимость столицы, как приоритетную локацию. Но сейчас область выходит на новый уровень по спросу на услуги, а соответственно появляется необходимость в аренде большего количества помещений. Именно поэтому важно детально рассмотреть потенциал арендного бизнеса в Подмосковье.

Многие владельцы арендного бизнеса сосредотачивают свое внимание на Москве и не видят смысла вкладывать финансы в то, что стоит или строится за пределами МКАД. И это понятно - несмотря на высокую стоимость столичной недвижимости и немалые сроки окупаемости, здесь всегда есть спрос среди арендаторов из разных сфер. Но может стоит смотреть немного шире?

Чтобы приступить к главному вопросу необходимо напомнить себе, почему АБ в целом так привлекателен.

По сути все довольно прозрачно и просто - Вы совершаете покупку недвижимости, находите арендатора, а дальше нужно лишь контролировать своевременное поступление оплаты на Ваш счет. Не забываем также про контроль за оплатой коммунальных услуг.

Основные преимущества:

• получение стабильного пассивного дохода;
• минимальные трудозатраты;
• низкий риск потерять вложенный капитал, поскольку приобретение коммерческой недвижимости является покупкой актива, который к тому же имеет высокую ликвидность;
• спрос на коммерческие площади, которые сдаются, активно растет, прямо пропорционально возникновению новых услуг на рынке.

Также очень важно напомнить о том, что даже в кризисной экономической ситуации эта сфера страдает меньше всего. Максимальный срок, на который могут упасть арендные ставки или снизится общая стоимость - 3 года.

Риски, конечно, исключать тоже нельзя. Их значительно меньше, чем плюсов, но говорить об этом нужно. Если провести тщательный анализ, то станет понятно, что все трудности - это грамотный выбор помещения. Почему?

Пустующее помещение без арендатора – это худший сценарий для любого арендного бизнеса. Именно поэтому, прежде чем заключить сделку по покупке объекта, необходимо тщательно исследовать следующие факторы:

• цена объекта и возможные арендные ставки на него;
• общее состояние - нужен ли ремонт, проведение дополнительных коммуникаций, возможность перепланировки и прочее;
• потенциал рынка, наличие кризисных явлений на рынке аренды;
• локация;
• трафик и пассажиропоток;
• программа реновации и т.д.

Чаще всего – наиболее эффективный сценарий это покупка помещения с уже имеющимся постоянным арендатором, чтобы не тратить время на его поиски. В других случаях, бывает  более разумным приобрести объект, которому нужен ремонт или перепланировка. Начиная работать на рынке арендного бизнеса, каждый предприниматель так или иначе столкнется с тем, что порой недорогая по стоимости недвижимость потребует потом больших финансовых вливаний, и наоборот. Однако в практике часто получается, что невзрачное на первый взгляд, полуразваленное и находящееся на выселках помещение может стать настоящей золотой жилой.

Теперь перейдем непосредственно к Подмосковью. Какие дивиденды может принести данная локация инвестору-новичку и профессионалу?

Для начала рассмотрим все стороны данного вопроса. Как и везде, здесь есть свои положительные моменты и то, что может настораживать перед покупкой.

В чем преимущества?

Поскольку все внимание уделяется столице, рынок здесь еще не переоценен. Можно найти отличные варианты с маленьким сроком окупаемости. Тем, кто только собирается вкладывать деньги в недвижимость, не обладая при этом внушительной суммой на руках, это может дать хороший шанс реализовать себя в сфере АБ.

Также нужно обратить внимание на активную застройку жилыми комплексами. Более подробно об этом мы поговорим немного позже.

Минусы

Ликвидность рынка пока оставляет желать лучшего. В случае приобретения помещения - шанс его потом быстро продать очень мал, поскольку покупатели пока не стремятся к покупкам в этом регионе.

Что касается арендаторов, то в случае, если один съедет, найти следующего будет сложно. Особенно этот момент касается маленьких поселков. Но с уверенностью можно сказать, что такой нюанс временный, благодаря развитию инфраструктуры Московской области.

А теперь о главном. Есть ли все-таки перспектива для приобретения коммерческих объектов в Подмосковье?

Рынок Подмосковья характеризуется тем, что там предлагаются более интересные в экономическом плане объекты, по сравнению с Москвой. Так, например, стоимость за 1 кв.м. объекта в Подмосковье будет ниже, чем в самой Москве. Также, в Подмосковье в целом лучше окупаемость. Много объектов с окупаемостью 6 лет, встречаются даже 4-5 лет. Тогда как в Москве стандартная окупаемость АБ – 8-10 лет. И об этом мы уже упоминали выше, затрагивая вопрос положительных сторон данного рынка.

Напомним снова о более низкой ликвидности. Многие инвесторы хотели бы вложить деньги именно в Московский объект, так как на схожий проект из области спрос ниже. Также, есть проблема со спросом со стороны арендаторов. Если в Москве почти любое помещение рано или поздно находит своего съемщика, то в Подмосковье оно может стоять пустым несколько лет, или вообще не найдет своего клиента.

Область довольно неоднородна. Есть крупные города, вроде Балашихи или Одинцово, где достаточно высокая плотность населения и трафик на основных улицах. Там есть интересные объекты, которые расположены на очень оживленных локациях. Например, площадь у железнодорожной станции, или главная улица, куда приезжают автобусы, маршрутки из столицы. По таким объектам будет очень несложно найти нового арендатора. По ним арендная ставка может быть сравнима с Московской, но при этом стоимость и окупаемость ниже, что делает подобные проекты очень привлекательными.

Бывают и другие объекты. Например – отдельно стоящее здание с арендатором – сетевым продуктовым магазином в какой-нибудь деревне Московской области или отдаленном поселке городского типа. Такое помещение может вообще продаваться с окупаемостью 4-5 лет. Экономические параметры данного АБ будут выглядеть очень заманчиво ровно до того момента, как арендатор решит съехать или напишет письмо с требованием значительного снижения арендной ставки. Если арендующая организация съезжает, помещение может стоять пустым много лет. Нет вообще никакой гарантии удастся ли сдать ее вообще. В итоге значительные инвестиции будут заморожены в неликвидном объекте.

В Московской области идет очень интенсивное жилищное строительство. Это является значительным плюсом в данной локации и открывает перед инвесторами огромные перспективы. Появляются множество новых жилых комплексов. Там продаются пустые помещения, которые со временем могут стать довольно привлекательным объектом для аренды. Поскольку квартиры в основном покупают молодые семьи, появляется необходимость в следующих услугах:

• аптеки;
• образовательные центры;
• продовольственные и непродовольственные товары;
• медицинские учреждения;
• кафе и рестораны.

Сетевые продуктовые магазины и другие арендаторы стараются снять себе помещение в новых ЖК, так как есть гарантированный спрос со стороны жильцов. Инвестору есть смысл обратить внимание на покупку подобных объектов от застройщиков, с тем, чтобы впоследствии посадить туда арендатора и продать как готовый арендный бизнес.

Правильно подобрать хороший объект в Московской области сложно. Помимо того, что перед покупкой нужно основательно проанализировать все параметры, детально изучить перспективу конкретной локации, ее дальнейшее развитие, инфраструктуру и другие параметры. Непривлекательный внешне объект, который на первый взгляд абсолютно неинтересен, может через несколько лет принести колоссальный доход.

Можно ли сказать однозначно - стоит ли приобретать помещения в области? Пока точного ответа нет. Но что точно - этот рынок начинает активно развиваться и упускать из виду новые возможности нельзя.

Подводя итог, мы, как всегда напомним о том, чего нельзя забывать, где бы Вы ни решили совершить покупку:

• отнеситесь к своим финансовым возможностям максимально объективно - с точностью зная, каким объемом свободных денег Вы владеете, возможно спланировать стратегию инвестирования, определиться с подходящим направлением и рассчитать срок окупаемости;
• изучите рынок, так легче будет сориентироваться в плане спроса и выбрать лучшее из существующих предложений;
• не игнорируйте поддержку профессионалов, например, грамотного брокера, ведь вы можете не знать или не обратить внимание на различные нюансы помещения, которые потом окажут значительный эффект на Ваши инвестиции. Например, брокер может подсказать, что сетевой арендатор собирается съехать с предлагаемого помещения или собирается требовать значительного снижения арендной платы, что автоматически делает инвестиции в данный арендный бизнес бессмысленными.

Bridgeford Capital поможет определиться с выбором и минимизировать все риски. Мы проводим доскональный мониторинг каждого проекта, проверяем документацию, анализируем арендные ставки, оцениваем интерес со стороны потенциальных арендаторов, а также сопровождаем сделку на всех этапах для безопасности Ваших вложений.

Bridgeford Capital - Ваш надежный партнер в арендном бизнесе!