Помещение с арендатором. Особенности покупки арендного бизнеса

Содержание

Что такое арендный бизнес. Чем отличается от покупки пустого помещения?

Арендный бизнес представляет собой покупку коммерческой недвижимости с целью сдать ее в пользование арендатору на длительный срок.

Эксперты рынка считают, что уже готовый бизнес, связанный с арендой - достаточно выгодное приобретение. По статистике, инвестиции в таком случае возвращаются гораздо быстрее.

Почему так происходит? Ответ на данный вопрос достаточно прост и прозрачен. Когда Вы совершаете покупку объекта, в котором уже функционирует на правах арендатора некоторое предприятие, оборот денежных средств начинается с первого дня.

Что касается “пустых стен”, то тут надо быть готовым к тому, что может понадобиться определенный ремонт, подготовка коммуникаций и многое другое. Также возьмем поиск самого “съемщика”. Стоит понимать, что именно стабильное предприятие, которое идет с Вами на сделку, поможет вернуть вложенные деньги, так как регулярность дохода клиента равно постоянной Вашей прибыли.

Итак, Вы решили приобрести недвижимость, которую арендует некое предприятие. Как понять, что на счет стабильно будет поступать фиксированная сумма оплаты? Как определить перспективы и надежность?

Оценка успешности будущего клиента

По большей части, район в котором расположен объект не имеет особого значения, ведь ключевым моментом является актуальность услуг, которые предоставляются. Например, в новостройках спальных районов будет выгоден строительный магазин. И впервые несколько лет, пока идет заселение, услуги такой организации будут необходимы местным жителям и в крупных, и в небольших размерах. Но нужно понимать, что ремонты рано или поздно заканчиваются, а значит стабильность дохода такого магазина тоже может закончиться. Что в итоге мы имеем? Уже через 3-4 года будет вероятность того, что его владельцы будут искать более выгодную для себя локацию, чтобы вновь повышать свои заработки, а вы будете искать, кому сдать пустующие стены.

Как понять, что организация функционирует успешно? Оценить это можно с помощью собственных визуальных наблюдений. Проще и лучше не придумаешь, чем регулярное посещение. Понаблюдайте за постоянством работы одного и того же персонала. Наблюдаете частую смену? Стоит задуматься нет ли текучки кадров или какова может быть другая причина. Есть ли посетители или контрагенты? Пустота - лучший признак того, что что-то идет не так и может вылиться в будущем в Ваши финансовые потери.

Расположение недвижимого имущества

Мы уже акцентировали выше внимание на том, что район, по сути, не так важен. А вот расположение в нем имеет еще какое значение. Поразмышляем со стороны человека, которому может понадобиться та или иная услуга. Будете ли вы блуждать во дворах в поисках, например, той же стоматологии или отдадите предпочтение тому центру, к которому проще подъехать на автомобиле, подойти пешком и который видно с дороги? Ответ очевиден. Мелочь, покажется кому-то, но свой негативный отпечаток еще как откладывает. Отдавайте предпочтение первым линиям.

Также важно учесть момент планировки самого района. Частый случай с новостройками - Вы приобретаете недвижимость в близкой доступности от центральной дороги, но через некоторое время оказывается, что согласно плану она перекрывается. Это влияет на доходность собственника действующего предприятия, который при заключении договора с бывшим владельцем также упустил этот немаловажный аспект и, конечно, на Вашу.

Тип арендатора

Для стабильности очень важно учитывать, кто с Вами будет сотрудничать. Сеть или единичный предприниматель. Сетевой проект, как правило, более надежен. Крупнейшие арендаторы в Москве - это продуктовые сети, Пятерочка, Магнит, Дикси, Перекресток и др. Как Вы понимаете, такие проекты интересны на любой локации, а значит имеют постоянный доход. К тому же, в случае, когда временно один объект неликвиден, например, на вашей территории, “дыры” в бюджете перекрываются с помощью других. Следовательно, если по каким-то причинам временно для организации сложно “тянуть” аренду конкретной точки, в этом помогут вливание финансов с других объектов. В случае же с одиночными проектами, риск потерять клиента достаточно высок. Одна аптека или продуктовый магазинчик, которые только делают первые шаги на поприщах бизнеса, часто не справляясь с затратами, вынуждены закрываться.

Последнее время продуктовые магнаты начали сокращать свои розничные сети и съезжают с арендованных площадей. Сейчас для инвестиций лучше рассматривать другие варианты, например, медицинские центры, рестораны, офисы и прочее.

Тип помещения

Рассмотрим типы недвижимости по назначению и их перспективы:

• Офисные. В последнее время этот сектор очень актуален. С ростом возможностей для предпринимательства, таковых открывается все больше. Поэтому они остро нуждаются в локациях, предназначенных для встреч, ведения и хранения документации, и прочее.
• Торговые. Развлекаться любят все. Люди семьями по выходным, а иногда и будням выбираются в торговые центры, просто по магазинам или в рестораны. Популярность растет, растет и спрос на такие объекты. Ценовая политика здесь тоже несколько выше, нежели в остальных вариантах, но и требования по содержанию и соответствию различным нормам тоже гораздо выше.
• Общепит. Данная категория относится по сути к торговым площадям, но все же хочется выделить ее отдельно. Рестораны, кафе, бары, также можно отнести сюда зоны фудкорта в торговых центрах. Для этого типа характерны свои особенности разрешительной документации на ведение бизнеса. Но несмотря на некоторые сложности, которые касаются именно организации деятельности, категория очень популярна и прибыльна.
• Склады. Причина роста этого сектора также в открытии колоссального количества новых предприятий, которые иногда поражают своими масштабами. В начале нынешнего века спрос на такой тип значительно повысился.
• Производственные. Еще недавно они были мало кому интересны, но с ростом производственных мощностей в малом и среднем предпринимательстве, начали плотно занимать активную нишу.

Назначение коммерческой площади

Быть уверенным на 100%, что завтра или по окончании срока договора аренды клиент не ринется искать иное место, нельзя. Поэтому стоит понимать, кому впоследствии Вы сможете сдать объект. Некоторые помещения имеют вполне законные ограничения на открытие того или иного бизнеса. Оцените соседство. Рядом школа или детский сад? Это точно не даст Вам возможности сотрудничать с алкомаркетом или любым другим магазином, который торгует алкогольной продукцией.

Честность продавца

Посмотрим с другой стороны. Мы оценили расположение, надежность арендатора, возможности локации и прочие подводные камни, связанные с местностью и вроде готовы совершить сделку. Но есть нюансы, которые могут впоследствии неприятно удивить.

Говорить о честности в 21 веке сложно, и уровни у нее разные. В данном случае мы не будем поднимать вопрос крупного мошенничества, но все же стоит знать несколько неприятных моментов, которые могут случиться даже с “акулами” бизнеса в сфере недвижимости.

Продавец, чтобы быстрее продать объект, предлагает существенную скидку. Однако, может скрыть от Вас тот факт, что находящаяся там организация уже находится в поиске более подходящего для себя места, то есть на стадии переезда. Или же ранее у него был договор о снижении ставки за квадратный метр, о чем вы можете получить уведомление через пару месяцев после совершения сделки. Таким образом, просчитанные вами сроки окупаемости значительно отодвигаются.

Еще один неприятный момент от недобросовестных продавцов - “откатная аренда”. Происходит это таким образом: арендатор принимает недвижимость якобы по завышенной ставке, за что после продажи получает вознаграждение, а затем вправе требовать от нового владельца снижения оплаты или просто съезжает. Делается это для того, чтобы объект быстрее продался. Что имеет в результате покупатель? Только убытки.

Как этого избежать? Стопроцентной гарантии, конечно, не может быть ни в чем, но некоторый прием для перестраховки есть. Проанализируйте стоимость аренды в соседних помещениях подобного типа. Цена существенно отличается? Давайте задавать вопросы почему, чтобы понимать риски.

Окупаемость - ключевой параметр оценки арендного бизнеса

Как рассчитывается? Делим стоимость помещения на месячную арендную плату, расчет производим в годах. Нормальная окупаемость на текущем рынке - это 8-10 лет. Если больше 10 лет - это дорогой объект. Если меньше - вероятно у данного места есть скрытые подводные камни или проблемы. Тогда смотрим выше и анализируем ситуацию еще раз.

Другие параметры арендного бизнеса:

• стоимость за 1 кв.м.;
• общая стоимость;
• месячный арендный поток (платеж от арендатора);
• стоимость аренды объекта за 1 кв.м. в год;
• индексация.

Стоимость аренды за 1 кв.м. в год - это важный показатель, который дает понять, насколько адекватна та ставка, которую платит арендатор. Если она слишком высока, возможно Ваш клиент не потянет и покинет помещение. Если слишком низкая - помещение сдано в аренду ниже цены рынка, собственник явно продешевил, когда заключал договор. Есть шанс увеличить ставку при переподписании соглашения.

Индексация прописывается в договоре и показывает, насколько стоимость аренды увеличивается каждый год. Обычно она привязывается к инфляции. Это важный показатель, показывает, насколько будет расти экономическая привлекательность объекта со временем, его перспективы на рынке недвижимости.

Подведем небольшой итог по данному вопросу

• Делаем выбор в пользу готового арендного бизнеса - риски есть всегда, но шансов на успех здесь однозначно больше, чем не надежная покупка пустого помещения, которая может оказаться котом в мешке.
• Не ленитесь тысячу раз перепроверить того, кто снимает недвижимость. Пусть покажется странным, но изучите платежки за коммунальные услуги. Крупный ресторан использует мало электричества и воды? Значит там не все стабильно или, еще хуже, незаконно. Посмотрите договора, как давно они были заключены, как выполняются обязательства. Проанализируйте историю платежей, отсутствие задержек не только по арендной плате, но и коммунальным услугам. Очень важный нюанс связан с ведением бизнеса на первых этажах жилых домов. Может ли арендатор вести беспрепятственно там свою деятельность? Мы же все понимаем, что караоке-клуб в цоколе жилой многоэтажки - сомнительная затея, а разбирательства и неприятности лягут на Ваши плечи?
• Лучше заплатить немного больше, чем купиться на дисконт и остаться ни с чем. Дешево - не значит надежно. Опасайтесь “липовых” арендаторов и слишком привлекательных ставок за метр в непривлекательных локациях.
• Оцените перспективу. Успешный сегодня предприниматель завтра может пойти ко дну, оставив Вас ни с чем. Не спешите, оцените возможности помещения в случае потери съемщика.

Надеемся, что статья была полезной и познавательной, и мы смогли ответить на основные вопросы.

Ну и главное!

Лучше всего выбирать арендный бизнес и осуществлять покупку через профессионалов Bridgeford capital!