Окупаемость арендного бизнеса
Содержание
Окупаемость арендного бизнеса – это ключевой критерий для инвестора по выбору привлекательного проекта. Считается в годах и месяцах по простой формуле: цену помещения разделить на месячный арендный поток. Если вкратце – то мы предоставили крайне упрощенную модель подсчета, за какой период времени получаемые платежи полностью покроют затраты на покупку.
На самом деле это не совсем верный способ посчитать окупаемость. Сталкиваясь с этим показателем, приходится наблюдать следующую картину - у продавцов один способ расчета, у покупателя - совсем другой, а оценщики вообще считают иначе. По итогу получаем совсем разные цифры. Почему так происходит? Стандартная формула не учитывает следующего:
- Индексация. Платежи всегда индексируются. Как правило, она происходит ежегодно, составляет 3-10%.
- Переоценка стоимости из-за индексации. Если вы захотите продать площадь за ту же окупаемость, за которую вы ее купили – в реальности вы получите больше денег, чем потратили на приобретение т.к. из-за этого показателя платежей цена возрастает.
- Прирост оценки из-за долгосрочных экономических факторов. Повышение привлекательности инвестиций в коммерческую недвижимость среди населения может подстегнуть спрос и цены.
Но даже при всех вышеописанных недостатках, окупаемость – самый популярный критерий оценки бизнеса, связанного с арендой сегодня. Причина – простота его подсчета и использования.
На текущем рынке, нормальной считается срок 8-10 лет. Если он меньше 8 лет – скорее всего у недвижимости есть какие-то проблемы или подводные камни. Если больше 10 – скорее всего помещение слишком дешево сдали, или владелец хочет неадекватно большую цену.
Бывает, что срок возвращения капитала по некоторым объектам больше 10 лет, при этом это адекватные цифры. Как правило, со сроками в 10-13 лет могут продаваться проекты на выходе из оживленного метро. Здесь, возможно, есть смысл переплатить т.к. переплачивается за надежность. Если даже арендатор съедет или закроется, за таким проектом выстроится очередь из желающих снять его. Срок простоя будет минимальным.
А теперь давайте подробней поговорим о том, как подходят к расчетам отдельные участники будущей сделки - продавцы, покупатели и оценщики.
Методы расчетов от продавцов
Самый первый и простой вариант тот, о котором мы говорили выше. Стоимость помещения/месячный денежный поток от аренды = период возвращения вложенных средств. К примеру, есть объект размером 200 кв.м., стоимостью 20 млн.руб., со ставкой аренды 1000 рублей за месяц за один метр. Мы получаем месячный арендный поток в 200 000 рублей, соответственно за 12 месяцев выходит 2 400 000. Теперь считаем: 20 млн / 2 400 000 = 8,3 лет. Именно такую цифру высветит в своем предложении продавец.- Второй способ сложнее и используется продавцами, которые готовы тщательно рассчитать индексацию на каждый период при заключении долгосрочного договора. При том же примере, что выше с ее учетом проект может окупиться менее, чем за семь лет. Конечно же, об этом будет жирным шрифтом указано в предложении.
Как будет считать покупатель?
Со стороны инвестора подход отличается. “Вложил чистые деньги - чистыми получаю”. Это значит, что при подсчетах покупатель будет включать все сопутствующие затраты, как-то налоги, расходы на эксплуатацию помещения, которые не покрываются съемщиком, например, оплата администратора, охраны, уборки прилегающей территории, прочее. Причем что немаловажно, редко, когда в объявлениях можно увидеть информацию о наличии этих дополнительных трат. Стоит учесть, что чем больше площадь, тем соответственно больше могут быть дополнительные финансовые вложения.
Если брать пример, который мы использовали выше, то можно рассчитывать на то, что дополнительные расходы не предвидятся, однако налог все же остается. В данном случае можно не учитывать индексацию. Почему?
- 1.Инфляция всегда есть, с течением времени деньги имеют особенность в разной степени обесцениваться. Поэтому в лучшем случае индексация просто покроет эту самую степень обесценивания.
- 2.Всегда есть риск, что этот показатель попросту не будет соблюден. Например, пересмотрено его значение в силу того, что арендатор попросил снижение цены из-за кризиса.
Конечно, на выбор вкладчика влияют также многие другие факторы. Например, выгодное месторасположение, престиж здания, количество этажей, порядок с документами, арендные потоки, даже исторические данные. При всем этом, все равно, самым важным всегда останется время, за которое покупатель полностью вернет свой капитал.
Оценщики и их методы
Хороший оценщик никогда не будет основываться на существующий договор со съемщиком. Он самостоятельно проведет экспертную оценку, чтобы проанализировать, спрогнозировать ставки, проанализирует объявления по схожим предложениям. Уже исходя из его данных и собранной информации можно делать расчеты. В данном случае для инвестора крайне важно найти действительно стоящего эксперта, потому что малейшая ошибка в прогнозах может негативно сказаться на принятии окончательного решения.
Давайте подведем небольшой итог, чтобы окончательно разобраться в том, что же все-таки влияет на период возврата инвестиций:
- Непосредственно вложенный капитал. Стоимость - один из ключевых факторов.
Вид объекта. Есть большая разница между сдачей квартиры, офисного или торгового помещения. Для сравнения - жилое помещение даст Вам не более 5% доходности за год, а нежилое может дойти до 20%.- Особенности, которые влияют на размер аренды. Очень важно учитывать локацию, наличие необходимых коммуникаций, наличие отдельного входа и пр.
- Наличие арендатора и простой. Нужно понимать, что, если на ваш объект нет “клиента”, время на поиск остается неоплаченным и влечет за собой только расходы, которые не покрываются. Поэтому, чем быстрее недвижимость будет сдана в пользование, тем лучше.
- Дополнительные расходы. Об этом уже говорилось выше. Привлекательные по ставке для инвестора проекты, могут таить скрытые расходы, которые значительно отодвигают тот самый день “Х”, когда все вложения возвращаются.
Как инвестировать с умом?
Начинающему инвестору всегда советуем обращать внимание на проекты, которые уже сдаются. Самое главное в данном вопросе - не лениться, тщательно проводить анализ по стоимости аренды, чтобы не упустить возможность адекватно ее поднять. Очень часто инвесторы пускают все на самотек, не проводят мониторинг спроса и предложения на рынке. Из-за этого арендный поток снижается, сроки окупаемости сильно отодвигаются.
Bridgeford Capital поможет правильно инвестировать! Наши специалисты знают толк в подобном бизнесе, помогут принять правильное решение, не упустить выгодный вариант и не сделать ошибку. Обращайтесь к нам в компанию, если твердо решили вложить деньги в надежный вид бизнеса.