Какой минимальный капитал необходим для покупки арендного бизнеса

Содержание

Очень многие сейчас задаются вопросом, как заработать деньги пассивно, то есть инвестируя в готовый работающий бизнес со стабильным и предсказуемым доходом. Наемные высокооплачиваемые сотрудники, а также продвинутые “акулы” бизнеса регулярно ищут новые возможности, рассчитывают наиболее выгодные варианты.

Современная экономика устанавливает новые правила, направляет многих в сферу недвижимости, а именно - в арендный бизнес. Такое направление вполне заслуженно может считаться одним из самых эффективных.

Рассмотрим конкретнее, что это такое. Если говорить коротко и без подробностей, то он представляет собой коммерческую площадь с арендатором. Таковым может являться сетевой продуктовый магазин, типа “Пятерочки” или “Магнита”, ресторан или небольшое кафе, салон красоты, медицинский центр, образовательное учреждение, прочее. Такие клиенты, как правило, подписывают с владельцем договор аренды на длительный срок, где оговариваются вплоть до десяти лет, арендные ставки, индексация, а также прочие моменты.

Сегодня мы будем говорить о том, какой минимальный капитал необходим для покупки арендного бизнеса.

Обо всем по порядку.

Такая деятельность связана с передачей в пользование коммерческих недвижимых объектов собственником с целью получения регулярных выплат от клиентов.

Нельзя сказать со стопроцентной уверенностью, что инвестиции быстро возвращаются, но отсутствие большого количества существенных рисков, высокая степень стабильности получения определенного уровня прибыли, которая больше, например, чем процент с банковских депозитов, сильно повышает его рейтинг на рынке.

Какие основные преимущества АБ?

• Стабильность. Все мы понимаем, что экономика претерпевает различные кризисы в тот или иной период. Они могут быть как несущественные, так и врываться с такой силой, что закрываются предприятия, не выдержав нагрузки. Что касается арендного бизнеса, то он всегда практически одинаково стабилен - спрос на коммерческие объекты не падает. По статистическим данным даже в самые напряженные экономически времена арендные ставки падают на непродолжительный срок - максимально до трех лет. Также к стабильности можно отнести тот факт, что договора с арендаторами заключаются на продолжительный срок - при удачных переговорах можно на 15 лет обеспечить себя пассивным доходом. При этом в договоре учитывается уровень индексации, который гарантирует определенный рост оплаты за аренду с учетом роста инфляции. Если локация выбрана удачно, есть надежный крупный арендатор, то это приведет Вас, как инвестора к тому, что на протяжении многих лет Вы будете обеспечены постоянным финансовым потоком.
• Надежность. Покупая недвижимость, Вы приобретаете актив. Даже если грянет глобальный кризис, у Вас на руках будет имущество, которое всегда можно выгодно продать. То же касается и потери арендатора – даже если помещение простаивает, его опять-таки можно выставить на продажу по вполне выгодной цене.
• Доход. Он может равняться 15% годовых, что значительно выше, чем та же сдача жилой недвижимости или банковский депозит. Кроме того, есть ряд нюансов, которые влияют на это: ремонт делает клиент за свои деньги, так же как и покрывает затраты за коммунальные услуги. Благодаря прописанной в договоре индексации плата за арендуемые метры может подниматься каждый год от 7%. Также немаловажен фактор повышения спроса на коммерческую недвижимость, который автоматически повышает рост арендных ставок. Очень важный момент - рынок постоянно дает инвесторам новых арендаторов, которые развивают инновационные виды деятельности или конкурируют с уже существующими, а значит им нужны помещения для реализации своих возможностей, что бы это ни было. Естественно, исключая интернет-торговлю. Уже существующие на рынке часто расширяют свой бизнес и требуют новых помещений. Все это по совокупности ведет к повышению оплаты за аренду на рынке недвижимости. И что самое главное - прибыль Вы будете получать пассивно. Конечно, это не означает, то совсем ничего не придется делать. Но все же в сравнении с другими видами заработка вложение сил физических и моральных гораздо меньше - контроль за поступлением оплаты вовремя, отслеживание коммунальных платежей, а также мониторинг рынка на предмет освободившихся от продажи объектов, чтобы сделать новую инвестицию.
• Вход в бизнес. Это как раз тот момент, о котором ниже мы будем говорить подробно и в цифрах. На первый взгляд для того, чтобы начать инвестировать в данный вид деятельности необходима очень большая сумма. Но на самом деле - это не так. Уже за пятнадцать-двадцать миллионов рублей можно подобрать отличный вариант, в котором уже есть стабильный сетевой клиент, приносящий постоянную прибыль.

Как правильно начать?

Какой бы вид бизнеса Вы не планировали начать, нужно тщательно подготовиться. Нельзя просто взять и ворваться в бизнес, будучи абсолютно несведущим в том, что Вы собираетесь делать. Необходимо точно проанализировать возможные потери, провести мониторинг ситуации на рынке, тщательно изучить конкурентов, определиться с конкретным видом помещений - склады, направление ритейла, офисы, общепит, иные виды. Точным утверждением будет тот факт, что перед тем как начать зарабатывать, придется много вложиться, мы здесь говорим совсем не о деньгах, а также и о временных затратах.

Прежде, чем начать сдавать объект - нужно его купить. И купить нужно так, чтобы учесть основные факторы, которые напрямую будут влиять на уровень прибыли и сроки окупаемости.

Основным показателем, на который следует обращать внимание будет местоположение. В данном вопросе учитывается сам район, удаленность от метро или других крупных транспортных развязок, местная инфраструктура, прочее.

Конечно, начинающему инвестору просчитать все самостоятельно может быть сложно. В данном вопросе лучше довериться профессионалам. Как минимум, Вам помогут найти отличный вариант из каталога с проверенными объектами. А в целом, это может быть полная помощь в сделке, проверка документации, а также консультация опытного юриста. Бывают случаи, когда передача объекта в аренду возможна при наличии специальных разрешительных документов от определенных служб. Хорошая поддержка поможет по большей степени сэкономить время и силы на их получение.

Еще один немаловажный момент, который влияет на конечный результат получения прибыли - это налогообложение. Поскольку арендный бизнес предполагает получение прибыли, то по закону Российской Федерации он должен облагаться налогами. Обычная ставка здесь 13%. Однако при правильном подходе ее можно существенно уменьшить, если знать, как это сделать. Здесь снова профессионалы в сфере недвижимости будут как нельзя кстати.

Сколько же нужно иметь денег, чтобы войти в эту нишу?

Есть укоренившееся мнение, что для покупки арендного бизнеса необходим значительный капитал, от 60 млн рублей. На самом деле это не так. Войти на рынок можно и с меньшей суммой.

Во-первых, надо определиться с регионом. Если вы готовы также рассматривать Московскую область или более дальние локации – там цена входа может быть значительно ниже, чем в Москве. Более того, окупаемость и доходность могут быть намного более привлекательными, чем в столице. Однако, есть проблема с ликвидностью. Нет гарантии, что помещение можно будет легко продать. Кроме того, если арендатор примет решение съехать – также невозможно гарантировать, что в разумные сроки удастся найти замену. Но существенный плюс в том, что на этапе захода в АБ понадобится не более 20-30 млн.рублей.

Во-вторых, Вы должны для себя решить, готовы ли вы инвестировать в новостройки на этапе закладки фундамента. Если да, то можно достаточно выгодно купить коммерческое помещение в строящемся доме, затем сдать его в аренду после окончания строительства. Бюджет таких проектов может быть в районе 15-40 млн, в зависимости от площади.

Ну и в-третьих, правильно будет определиться с площадью и локацией приобретаемого объекта. Небольшое помещение в спальном районе, не на первой линии, можно приобрести и за 15 млн. рублей. Другой вопрос – каков будет предполагаемый уровень дохода с такого объекта, быстро ли он окупится, можно ли будет потом его выгодно продать.

Также интересные помещения выставляются на торги. Они бывают от города (муниципальные помещения), продажа имущества банкротов и прочие. Иногда там можно относительно недорого приобрести нежилые помещения (иногда даже с арендаторами) за доступный бюджет.

Немного в заключении

Можно долго рассказывать о том, сколько денег нужно иметь, чтобы начать зарабатывать в бизнесе, связанном с арендой. Но итог один - в начале всегда нужно заручаться помощью профессионалов. Особенно при отсутствии опыта. Небольшая сумма инвестиций - это все равно деньги и потерять их или “повесить в воздухе” в качестве сомнительного актива не очень хочется. Если Вы только думаете о новом виде инвестиций для себя, обратитесь за помощью к настоящим профессионалам.