Инвестиции в арендный бизнес во время пандемии

Содержание

Распространение вируса поставило под угрозу баланс на рынке. И сейчас мы говорим не только о России, но и о мире в целом, поскольку меры, на которые пошли главы большинства государств, чтобы остановить пандемию, законсервировали мир в своего рода вакуум и поставили под угрозу экономику. По итогу мы имеем глобальный кризис, который остановил финансовые потоки сотен тысяч организаций из малого и среднего бизнеса.

Исходя из этого остро стоит вопрос - актуальны ли инвестиции в арендный бизнес во время пандемии?

И прежде чем ответить на этот вопрос, следует посмотреть на ситуацию в целом. Так ли реален кризис?

К сожалению, нет точных статистических данных, которые раскрыли бы картину происходящего в целом. И поскольку нет точных сведений о распространении вируса, также не будет и данных о том, какие последствия могут нас ждать. Достоверно известно, что пик эпидемии произошел в тот момент, когда был положительный скачок на рынке недвижимости. Поэтому тот факт, что случился резкий спад вполне предсказуем.

Какое влияние оказывает текущая ситуация на арендный бизнес?

Кризис сильно повлиял на многих арендаторов и, как следствие, на рынок арендного бизнеса.

Многие арендаторы не смогли договориться с арендодателями об арендных каникулах и покидают помещения. Это более всего относится:

• к ресторанам;
• салонам красоты;
• другим предприятиям сферы услуг.

Если говорить подробнее, то салоны красоты вообще не могут вести свою деятельность, то есть денежных потоков нет абсолютно никаких. Отсюда невозможность оплачивать арендные ставки, заработную плату и налоги. Что самое интересное, что в других условиях, такой арендатор является одним из самых надежных и стабильных, поскольку спрос на услуги есть всегда - вне зависимости от экономической ситуации в стране. Но в данном случае он оказался в полном провале.

Некоторые рестораны остаются на плаву. Услуги доставки готовой еды на дом становятся востребованы, поскольку население не желает часто выходить на улицу. Интересен тот факт, некоторые сетевые заведения, по типу популярных пиццерий или суши-баров, которые изначально были ориентированы на доставку, практически ничего не потеряли в выручке.

Нельзя не сказать о туристических агентствах, которые тоже относятся к сфере услуг. Поскольку все мировые сообщения закрыты, их деятельность полностью прекращена на неопределенное время. Если в случае с ресторанами и салонами красоты есть какой-то свет в конце туннеля, поскольку можно хотя бы приблизительно обозначить сроки окончания карантина в России, то с путешествиями все совсем не ясно. Каждая принимающая страна имеет свой уровень заражения и борьбы с этим. Скорее всего свою деятельность турагентства смогут в полной мере начать снова не ранее, чем через полгода-год.

Какое-то время помещения, о которых мы говорили выше, будут стоять пустыми. Разумно ли со стороны арендодателя не идти на уступки своему съемщику в данной ситуации? Вопрос очень индивидуальный. Возможно, если арендатор показывал себя, как стабильный и надежный, выгоднее было бы переждать этот момент и все равно потом получить свою плату, пусть и с отсрочкой, чем искать неопределенное время, кому сдать объект. Тем более, что для данного сегмента это все равно невозможно будет сделать, пока не закончится карантин.

Есть арендаторы, у которых наметилось существенное снижение выручки. Это относится прежде всего к магазинам премиальных продуктов (например - “Азбука Вкуса”). Они просят скидку на аренду. Поскольку основная часть населения предпочитает экономить, в том числе на питании, магазины премиум-класса временно потеряли часть своих покупателей. И если ранее в столице такие маркеты пользовались популярностью, за счет чего они были стабильными съемщиками, то сейчас ситуация под вопросом. Однако, это не значит, что они будут закрываться и съезжать. Со стороны владельца помещения будет правильным решением пойти на временные уступки, чем оставить объект пустым на неопределенный срок.

Так для кого изменений нет?

Наименее затронуты оказались сетевые продуктовые магазины нижнего ценового сегмента (Пятерочка, Магнит, Дикси) и аптеки. Эти, в основном, продолжают стабильно платить арендную плату.

Денежный поток не прекратился у сетевых супермаркетов среднего и нижнего ценового сегмента, а местами даже увеличился, поскольку покупатели той же “Азбуки Вкуса” на время переориентировались на более дешевые продукты.

Похожая ситуация с аптеками. Увеличение стоимости определенных групп лекарственных препаратов и медицинских принадлежностей существенно повысили средний чек. Ситуация с пандемией сыграла на руку фармакологическим предприятиям. Таким образом кризис они не почувствовали на себе вообще. Следовательно, это касается и владельцев помещений данного направления.

Что ждет инвесторов дальше?

Количество покупателей с наличными деньгами на рынке сильно сократилось. Люди не знают, как дальше будут развиваться события, и предпочитают переждать неспокойные времена, имея запас наличных на руках. Поэтому спрос на объекты коммерческой недвижимости продолжает падать. Да и в целом, желающие открыть какое-либо предприятие или расширить уже существующий бизнес сейчас заняли скорее выжидательную позицию.

Из-за всех этих факторов, цены на некоторые объекты арендного бизнеса уже пошли вниз. Также, начали уменьшаться сроки окупаемости.

Имея сейчас живые деньги, можно выгодно купить те объекты, которые раньше стоили дорого, или собственники которых не хотели торговаться. Собственники тех объектов, которые ранее выставляли их с 10-летней окупаемостью, сейчас уже готовы к торгу и согласны на 9-летнюю окупаемость.

Это относится не ко всем собственникам арендного бизнеса. Некоторые владельцы сняли с продажи свои объекты и не хотят сейчас выходить в наличные деньги. Такое поведение вполне понятно, поскольку непонятно что будет дальше.

Ожидается, что через 2-3 месяца очень много новых объектов выйдет на рынок. Собственники выставят их на продажу, т.к. надо покрывать убытки в других своих бизнесах. Так же будет много банкротств, соответственно будут изъятия объектов за долги, и последующее выставление их на торги по привлекательным ценам.

Кризис – это всегда хорошее время заходить в активы. Сейчас будет появляться много интересных объектов с очень привлекательными экономическими параметрами.

Конечно, в этом деле не стоит горячиться и следует трезво подходить к делу, оценивая все плюсы и минусы каждого варианта. Также важно правильно оценить перспективы рынка, чтобы видеть направление, в котором следует двигаться. Любой экономический спад начинает по-новому диктовать условия и открывать сферы, которые могут быть более устойчивыми. В плане арендного бизнеса - это в любом случае стабильность и минимальные потери даже в самой сложной ситуации. Главное - это грамотно подобрать помещение и арендатора.

Специалисты Bridgeford Capital помогут Вам найти идеальный недвижимый объект и правильно оценить его. Кроме того, мы проверим всю документацию по объекту и организуем полное сопровождение сделки.

Надеемся, что данный материал был полезен и акулам АБ и тем, кто только ищет для себя уникальные возможности. Помните, что любая кризисная ситуация представляет собой время для выгодных вложений, которые не было возможности сделать раньше.

Bridgeford Capital - Ваш надежный партнер в сфере арендного бизнеса!