Арендный бизнес возле метро. Нюансы выбора объекта для инвестирования

Содержание

Арендный бизнес возле метро Бизнес, связанный с арендой набирает популярность семимильными шагами. Желающие получать пассивный доход все больше отдают предпочтение такому виду инвестиций, и это, в первую очередь, связано с минимальными рисками.

Одним из немаловажных факторов, которые влияют на результативность, рентабельность арендного бизнеса является выбор локации. Сейчас мы будем говорить о местоположении, которое по экспертным оценкам дает самый большой поток трафика, а значит - высокие арендные ставки.

Арендный бизнес возле метро. Нюансы выбора объекта для инвестирования

Почему так растет популярность этого вида объектов? Прежде чем обсудить тему локации, было бы неплохо напомнить Вам основные преимущества:

“Всегда на плаву”. Когда бушует кризис, экономика диктует предпринимателям жесткие условия. Но что касается арендного бизнеса - спрос на коммерческую недвижимость демонстрирует завидную стабильность, даже в условиях кризиса. По статистике, даже в самые экономически сложные периоды арендные ставки падают на непродолжительный срок. К тому же, как правило, договор с арендатором заключается длительный, зачастую учитывая невозможность его разорвать в одностороннем порядке. Или указывается срок несколько месяцев, за который съемщик должен предупредить владельца о расторжении договора аренды. Это дает возможность найти новую арендующую компанию, не теряя при этом финансовых поступлений от сдачи.
"Надежность вложений”. Если Вы вкладываетесь в акции или ценные бумаги, всегда есть риск обвала фондового рынка. При таком раскладе из бизнеса можно выйти либо с очень большими потерями, либо вообще с нулем. Покупая недвижимый объект, Вы приобретаете актив. В данном случае, какая бы ситуация не сложилась, у Вас на руках всегда остается имущество, которое можно выгодно продать. Тем более, что рост цен даст возможность хоть немного (или достаточно, если Вы с ответственностью подошли к выбору местоположения), но заработать. Владельцу любой коммерческой недвижимости разорение не грозит.
"Пассивный доход”. Он может достигать 15% за год, что значительно больше, чем привычные банковские депозиты или сдача жилой квартиры. Кроме того, присутствуют определенные моменты, которые оказывают влияние на конечную доходность инвестиций: ремонт делает арендатор за свой счет, так же как покрывает расходы за коммунальные услуги, арендная плата согласно заключенному договору каждый год обычно поднимается в среднем на 3-7%. Также немаловажен фактор роста спроса по отношению к коммерческим объектам, который автоматически провоцирует поднятие ставок. Учтите еще, что любой бизнес растет, предприниматели разных сфер всегда ищут новые локации. Сидеть сложа руки не придется, но все же трудозатраты минимальны, по сравнению с другими видами предпринимательства. Самое главное - это контроль.
"Это не дорого”. Да, хорошая недвижимость, особенно столичная, не стоит три рубля, но и не всегда это миллионы долларов. За 20 млн. рублей вполне можно подобрать небольшое помещение с хорошей проходимостью и сетевым арендатором. Оно будет приносить стабильный доход и окупится за 8 лет.

Для начала давайте разберемся, какие типы помещений интересны для инвестирования. Это даст нам понятие, которые из них будут востребованы на данной локации, а также почему. Что даст стабильный финансовый поток на 100%.

Офисные. Начнем с того, что последнее время этот сектор очень актуален. С ростом возможностей для ведения бизнеса, их открывается все больше. Различные компании открывают свои филиалы по разным точкам столицы. Поэтому они остро нуждаются в локациях, которые будут удобны для того, чтобы туда могли легко добраться сотрудники или посетители. Можно порассуждать логически - какой коворкинг привлечет больше? Тот, что находится в спальном районе, с вероятностью добираться до него на душных маршрутках, простаивая в пробке, или возле оживленной станции метро, где, помимо удобства проезда, всегда развита инфраструктура? Где будет удобнее проводить деловые встречи? Кажется, что ответ очевиден.
Торговые помещения. Маленькие кофейни, продуктовые минимаркеты, стрит-фуд, цветочные лотки, магазинчики с мелочами - всем этим пестрят переходы, местность рядом со станциями метро. Большой поток людей приносит им стабильную выручку. Что интересно, срабатывает эффект именно внезапных покупок. Он обеспечивает арендаторам стабильную прибыль, а владельцам помещения регулярный арендный поток.
Общепит. Данная категория относится по сути к разделу торговли, но все же хочется выделить ее обособленно. Рестораны, кафе, бары, та же уличная еда, о которой говорили немного выше. Элитные рестораны легче найти, ориентируясь на местоположение возле станции метро. Заведения поменьше смогут хорошо зарабатывать на посиделках после тяжелого рабочего дня или бизнес-ланчах, особенно с учетом инфраструктуры, которая обычно предполагает большое количество офисных работников поблизости.

Существуют еще складские и производственные объекты, но как правило, они находятся в промышленных зонах - там ниже арендные ставки, постоянный поток человеческого ресурса им ни к чему, поскольку главное назначение - это хранение товаров, их изготовление, а не потоковые продажи.

Теперь перейдем к главному вопросу: почему метро?

Рассмотрим, как положительные стороны, так и риски, связанные с таким расположением.

У арендного бизнеса у подземки несколько преимуществ, из-за чего его очень любят потенциальные покупатели. Особенно новички стремятся получить заветное помещение, даже небольшое по площади.

Если арендатор съедет – всегда можно будет найти нового. Такие локации из-за высокого трафика востребованы среди практически любого типа съемщиков. И это касается не только выхода из самой подземки. Как правило рядом находятся развязки автобусных сообщений или крупные транспортно-пересадочные узлы, что с геометрической прогрессией увеличивает количество проходящих мимо людей. Владельцы среднего и малого бизнеса видят в таких местах золотую жилу, поэтому Вам даже не придется никого искать или размещать большое количество рекламы. Торговые точки редко простаивают больше нескольких дней. Бывали случаи, когда предлагалась большая сумма за аренду, это при том, что уже был существующий арендатор с долгосрочным договором.
Высокие ставки. Большой поток людей рядом с помещением влечет за собой высокую стоимость аренды. Это не значит, что их стоит необдуманно повышать. Но если сравнивать с другими локациями, то положение более выгодное.

Арендный бизнес возле метро Но, как и везде, присутствуют минусы. Поскольку такие объекты пользуются хорошим спросом среди инвесторов, они всегда продаются с высокой окупаемостью. Среди них практически невозможно найти недвижимость со сроком возврата капитала 7-8 лет, да и все 9 тоже являются большой редкостью. В основном, время на окупаемость будет составлять 10 лет или выше.

В Москве действует программа массового строительства метро, ввода новых станций. Прошлый год значим тем, что появилось несколько десятков новых станций и несколько новых веток наземного передвижения – МЦК, МЦД. Это сильно повлияло на стоимость арендного бизнеса, рядом со вновь открывшимися входами в подземку.

При покупке АБ у метро – надо обязательно изучить план развития линий метро, оценить будущий трафик рядом с новыми станциями, изучить, проанализировать возможное снижение пассажиропотока у текущих станций. Это можно сделать, заручившись поддержкой профессионалов.

Как и при выборе любого другого помещения, нужно учитывать такой момент, как инжиниринг, а также иные факторы, влияющие на возможность работы будущего арендатора. Что сюда входит?

Электрика – существует разница между кофейней и цветочным магазином по уровню мощности. Определитесь, какое направление деятельности будет у объекта, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.
Вытяжка. Важен приток воздуха, а для заведений общепита это вообще является обязательным требованием.
Планировка. Она может показаться не такой важной для небольших павильонов у переходов, но на поверхности земли, особенно для супермаркетов или офисов - это будет немаловажным показателем. Следует еще учитывать нагрузку на пол, например, это требуют медицинские организации.
Присутствие зон погрузки/разгрузки - даже в таких “муравейниках” важна площадка для доставки товара. Это требует закон.

Чтобы проект приносил прибыль, окупился, как можно быстрее, будущий владелец всегда должен понимать, для какого вида деятельности он будет предназначен. Несмотря на большой поток людей, присутствует здоровая конкуренция. Выбрав место, изучите все вокруг, чтобы понимать, чего не хватает, а что есть в переизбытке. Так Вы сможете обеспечить себя надежным арендатором и будете получать стабильный доход.

Заключение

Арендный бизнес возле метро Покупка коммерческой недвижимости у метро по сути мало, чем отличается от приобретения других помещений. Принцип выбора остается по большей части таким же. Это такой же актив, который при желании всегда можно выгодно продать. Здесь точно так же можно попасть на нечестного продавца, у которого будет не в порядке документация.

В своих статьях мы всегда акцентируем внимание на том, что стоит обращаться за помощью к профессионалам. Так Вы заручитесь надежной поддержкой при заключении сделки, минимизируете риски с ней связанные - проверка законности, точности документации, дополнительные возможности объекта, особенности конкретной локации.

Bridgeford capital предоставит Вам лучшие варианты, тщательно проверенные нашими специалистами по всем параметрам. Мы заботимся о своих клиентах и искренне желаем им успехов в арендном бизнесе!