|
|
+7 495 153 49 10 |
Содержание
В предыдущих публикациях мы подробно говорили о том, что бизнес, связанный с арендой коммерческой недвижимости является выгодной инвестицией, рассуждали о самых перспективных проектах на будущие годы. Сегодня же мы поговорим о том, какие есть риски арендного бизнеса, и как их можно избежать.
Несмотря на то, что такой вид деятельности может быть очень выгодным вложением средств, у этого вида инвестиций есть и свои подводные камни, которые можно нивелировать, если вы работаете с профессионалами, знающими, как правильно уметь оценивать возможность убытков каждого объекта, а также их минимизировать.
Рассмотрим каждый из них более подробно.
Этому неприятному моменту часто подвергаются новички-инвесторы, которые вложили в покупку все имеющиеся средства. При этом покупалось помещение без арендатора. Здесь нужно заложить в бюджет срок простоя до полугода. При допущении ошибок при поиске арендаторов можно растянуть процесс на целый год.
Что при этом делать новичку, как подстраховаться? Во-первых, не спешить, даже если цена Вам покажется более, чем привлекательной. Выбирать стоит проекты, которые уже успешно сдаются. Так Вы сразу начнете получать доход, понимать уровень стоимости аренды на рынке по схожим проектам.
Это зачастую касается сферы торговли.
Как поступить, чтобы не наступить на грабли? Если к Вам планирует переезжать какая-либо организация, следует выяснить причину переезда. Идеально - это связаться с предыдущим арендодателем и поинтересоваться у него о картине сотрудничества с этой фирмой. Также очень важно проанализировать сферу деятельности потенциального клиента, чтобы сопоставить его возможности соответственно с трафиком проекта. Надо понимать, что будущий съемщик может ошибаться в целесообразности аренды конкретного объекта, поэтому стоит самостоятельно анализировать рынок.
Риск того, что платежи окажутся меньше запланированных или что вообще арендатор, съедет.
Такое бывает, когда покупаешь арендный бизнес с некоторыми видами продовольственных сетей, особенно с сетью «Магнит». Они изначально снимали площадь по сверхвысоким ставкам и затем, после того, как результаты работы по каким-либо локациям не соответствуют их ожиданиям, они начинают рассылать предложения собственникам по уменьшению арендной ставки. Если владелец не идет на встречу, компания покидает место расположения. Такое бывает не только с «Магнитом», но и с некоторыми другими видами арендаторов. Чтобы минимизировать данный вид риска, необходимо с помощью профессионалов провести тщательный анализ покупаемой площади. Оценить насколько адекватна текущая ставка, насколько надежна организация, по какой стоимости можно сдать помещение, если текущий съемщик съедет. Используя данный анализ, можно обезопасить инвестора на будущее от ситуации, когда клиент требует снизить цену или вообще съезжает.
По Москве сейчас активно проводится программа реновации, когда старые пятиэтажные дома сносятся, а на их месте строится новое, современное жилье. Сложность тут заключается в том, что нет четких критериев, какую коммерческую недвижимость должны предоставить инвесторам взамен сносимой. Зачастую, подобным инвесторам предлагают недвижимость на совершенно другом конце Москвы, которая теперь заканчивается у Калужской области. Решением тут можно предложить тщательный анализ дома, в котором расположен проект, перед его покупкой. Если дом входит в такую программу – лучше не покупать эту площадь.
Помещение может быть снесено не только в результате программы реновации.
Многие отдельно стоящие нежилые здания были возведены без всех требуемых документов. Множество подобных были уже снесены, и собственники не получили никакой компенсации. Чтобы не допустить подобной ситуации, надо тщательно проанализировать все имеющиеся документы перед покупкой, не только по покупаемой площади, но и по зданию, земельному участку.
Возведение новой трассы, нового жилого комплекса или постройка новой станции метро может серьезно изменить потоки трафика вокруг, что снизит доходы арендатора и приведет к необходимости снижать для него оплату аренды. Также вокруг может появится множество компаний схожего профиля, то есть конкурентов, что также уменьшит его выручку. Чтобы перестраховаться, надо проанализировать перед покупкой планы по развитию данной территории и текущую конкурентную обстановку.
Снижение арендных ставок на схожие объекты
Этот момент часто выплывает, когда у Вас еще нет арендатора или же, наоборот, уже есть. Опасность приходит со стороны соседей, которые могут начать демпинговать, т.е. необоснованно снижать стоимость аренды, тем самым переманивая Ваших клиентов. Особенно часто это встречается среди офисов, где разница совсем незначительна.
Эта проблема сильно снижает привлекательность бизнеса. Чтобы минимизировать подобный риск, следует уделить максимальное внимание рекламной кампании. Баннеры, частота показов рекламы по сети, а также на других ресурсах. Чем больше мелькает предложение, тем больше вероятность сократить срок простоя. Также, необходимо привлекать профессионалов к поиску потенциальных арендаторов.
Это связано по большей части с офисными помещениями.
Ситуация происходит следующим образом - компания может зайти с другого региона, проходит перерегистрацию, а затем закрывается.
Как избежать?
Проверьте данные о наличии банкротства, чтобы обезопасить себя от возможных потерь.
Мы уверена, что статья будет полезной для тех, кто только становится на путь инвестора в этой сфере, и сможет подготовить Вас к основным проблемам, которые часто возникают по неопытности или невниманию.
Ну а идеальным вариантом, чтобы свести к минимуму все вышеописанные варианты, будет профессиональный анализ от специалистов рынка перед покупкой. С этим могут помочь специалисты Bridgeford Capital, который занимаются этим уже более 20 лет. Обращайтесь в компанию, чтобы такой вид вложений стал для Вас по-настоящему выгодным и безопасным капиталовложением!
