Стоит ли покупать арендный бизнес от застройщика?

Содержание

Об арендном бизнесе мы говорили и будем говорить, рассматривая различные варианты, которые могут быть наиболее выгодны и интересны. Мы тщательно разобрали вопрос покупки готового помещения с арендатором, но упустили из виду момент приобретения объекта еще на этапе строительства. Предлагаем сегодня углубиться в эту тему и разобрать ее подробно, чтобы открыть для будущих инвесторов еще одну возможность.

Главный вопрос стоит так - стоит ли покупать арендный бизнес от застройщика.

Для начала давайте разберемся, почему вложения в коммерческую недвижимость многим инвесторам кажется наиболее интересным.

Специалисты отмечают, что среди всех видов вложения средств арендный бизнес является самым надежным, поскольку в обмен на деньги вы получаете реальный физический актив. Если брать на рассмотрение рынок Москвы, то он достаточно ликвиден, есть возможность продать помещение дороже, чем оно приобреталось сначала. О рынке ценных бумаг или банковских вкладах такого сказать нельзя. В случае падения акций или краха банковской системы можно остаться ни с чем по итогу. Обязательно нужно учесть, что выгодное расположение объекта добавляет ему ценности не только среди будущих покупателей, но и делает его более привлекательным для арендаторов, если съезжают предыдущие.

Также отмечается стабильность. По наблюдению специалистов, во время предыдущих кризисов, спад наблюдался непродолжительное время - не более трех лет. Тогда как в других сферах в момент экономического кризиса были большие потери, снижения доходов на существенные цифры. Возьмем в расчет еще заключение долгосрочных договоров с арендаторами - они гарантируют стабильное поступление денег на срок около 10 лет. Такие договора составляются, как правило, таким образом, чтобы их нельзя было расторгнуть в одностороннем порядке, особенно со стороны арендатора. При грамотном его составлении учитывается следующий пункт - о переезде арендатор должен предупредить за несколько месяцев, это позволит владельцу помещения без потерь и простоя найти новую арендующую компанию.

Конечно, один из главных критериев любого бизнеса - доходность. На рынке столичной недвижимости можно обозначить цифры от 11 до 15%. Рост спроса на коммерческие площади неустанно растет. Это связано с развитием различных компаний, малого и среднего бизнеса. Естественно, что всем требуются новые места для офисов или реализации продукции. Повышение интереса провоцирует рост арендных ставок. Отметим еще, что при заключении договора в нем указывается ежегодное повышение платежа с учетом индексации. Несомненно, что в периоды галопирующей инфляции данный показатель не дает сильного результата, но при умеренном обесценивании валюты есть определенная прибыль.

О доходе еще следует сказать, что для его получения не нужно вкладывать много сил. Он относится к пассивному виду. Самое главное - выбрать правильно объект, осуществлять контроль за поступлением денежных средств в оговоренное с арендатором время, а также выполнение ним других обязательств, касающихся косметического ремонта, покрытия затрат на коммунальные услуги, законность деятельности на Вашей территории.

Также очень важно отметить риски, которые связаны с этим видом бизнеса.

При всей привлекательности, кажущейся простоте, не избежать определенных трудностей, с которыми может столкнуться инвестор:

• При покупке можно натолкнуться на недобросовестного продавца - проблемная документация, договор аренды с действующим арендатором составлен с фиктивными арендными ставками для большей привлекательности, а по факту они окажутся на порядок ниже или съемщик вообще собирается съезжать, о чем не упоминается при заключении сделки. Так отодвигается предположительный срок окупаемости, доход ниже запланированного.
• Ненадежная арендующая компания - перед заключением договора необходимо отследить передвижения организации, выявить причины, по которым она съехала с предыдущего места. Для этого есть специальные сервисы, которые помогут отследить передвижения, смену контактов. Также можно связаться с бывшим арендодателем, чтобы выяснить регулярность арендных платежей, коммунальных услуг. Все это поможет частично перестраховаться, а также не лишиться постоянного заработка.
• Объект долго не сдается. Это частая проблема новичков. В спешке приобретается, казалось бы, очень привлекательное помещение, но по итогу оно оказывается неинтересным для съема по ряду причин. Например, его предназначение под паб или пивную, а рядом детские сады или образовательные центры, таким образом невозможно получить алкогольную лицензию, вести полноценную деятельность. Поэтому необходимо самостоятельно анализировать необходимость и возможность предоставления тех или иных услуг перед покупкой.
• Программа реновации и смена трафика. Для Москвы сейчас это частое явление. Поэтому перед приобретением нужно тщательно изучить проектную документацию, чтобы выгодное место не превратилось со временем в неинтересный проект с низким трафиком или, еще того хуже, здание вовсе не попало под снос. Также есть такое явление, как смена пассажиропотока. Это связано со строительством новых станций метро и прочей реорганизацией транспортных сообщений.

Теперь о главном

Арендный бизнес от застройщика – это по сути и не АБ вовсе. Вы покупаете пустое помещение на этапе строительства и рассчитываете его сдать впоследствии в аренду. По сути – это просто приобретение пустого коммерческого помещения. Также многие рассматривают такой объект с целью перепродажи по завершению возведения здания.

Чтобы понимать, стоит ли вкладывать сюда капитал, давайте разберем преимущества и недостатки такого направления.

К преимуществам можно отнести:

• Стоимость. 1 кв.м. может быть значительно дешевле, чем у готовых объектов на рынке. Механизм можно сравнить с покупкой жилой недвижимости на этапе строительства. Чем раньше инвестируются деньги, тем меньше придется заплатить за квадрат.
• Как правило, продаются коммерческие помещения в составе жилых комплексов, где есть масса квартир и, соответственно, будет большое количество новых жителей. Это все создает спрос на такие объекты среди крупных сетевых арендаторов, ибо заранее ясно, что вокруг будет значительный трафик. К тому же, легче определиться с направлением, под которое Вы будете сдавать объект - это могут быть аптеки, магазины, учебные центры и прочее.
• Многие из таких мест уже сдаются в аренду на этапе застройки и затем уже перепродаются как арендный бизнес, даже до окончания строительства и до въезда арендатора в помещение.

Недостатки:

• Есть вероятность, что уже после того, как инвестор совершит покупку, выяснится, что основные сетевые арендаторы уже заключили договор аренды на другие помещения в этом же строящемся ЖК. И тогда не очень понятно, кому вообще можно сдать данную площадь.
• Если где-то рядом захочет арендовать объект медицинский центр, детский сад или другое образовательное / медицинское учреждение – вашему арендатору, скорее всего, не дадут алкогольную лицензию. А это негативно отразится на его будущих выручках, ну и, соответственно, на предлагаемой арендной плате.
• Возможны задержки со сроками сдачи жилого комплекса, где находится ваш будущий проект. У застройщика могут быть определенные проблемы с подрядчиками или с подводом коммуникаций, что, кстати, не редкость. Также, по-прежнему не редки банкротства среди застройщиков. В таком случае момент начала заработка может сильно затянуться, а продать объект будет крайне сложно.

При покупке недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду в новостройке надо учесть массу нюансов, что можно сделать только при участии профессионала. Так, например:

• Класс жилого комплекса (люкс / премиум / эконом) и количество квартир, а также их метражи. Это показывает объем будущего платежеспособного спроса среди жильцов данного ЖК.
• Заключены ли уже договоры аренды с крупными сетевыми арендаторами по другим коммерческим площадям в данном комплексе. Возможно то помещение, которое вы хотите купить – его будет просто уже некому сдавать.
• Есть ли рядом среди арендаторов детсад или медучреждение. Об этом мы упоминали выше. Если расчет на сдачу под алкомаркет, о лицензии на продажу алкоголя можно будет забыть.
• Где расположен вход. С внутреннего двора или с внешней улицы. Если на внешнюю сторону, значит можно захватить часть проходящего мимо трафика. Тогда арендная ставка будет выше.
• Тщательно изучить проектную документацию на прилегающую территорию. Ранее в своих статьях мы уже говорили о том, что проекты могут меняться со временем, что влечет за собой изменение движения, а значит и прибыли съемщика.
• Ну и конечно, основные характеристики ЖК: локация, срок сдачи, надежность застройщика. По последнему пункту нужно быть особенно внимательным, поскольку даже если выбрано отличное место, привлекательно окончание стройки, не факт, что все пройдет гладко, если у данной строительной компании уже были недочеты на предыдущих проектах. Например, затягивание процесса строительства, проблемы с документацией и прочее.

Подведем итог

Сказать однозначно - правильно ли приобретать площадь от застройщика или нет - вряд ли возможно. Есть определенные нюансы, которые заставляют неустанно колебаться чашу весов. Для того, чтобы принять для себя окончательное решение, пользуйтесь услугами проверенных экспертов, которые профессионально смогут оценить ситуацию, проверить все необходимые моменты - надежность строительной компании, документы, проведут мониторинг локации относительно будущей платежеспособности местного населения (это позволит определиться с направлением и более точно выбрать объект), анализ возможных конкурентов, прочее.

Лучше всего осуществлять покупку через профессионалов Bridgeford capital! Мы позаботимся об успешности каждой Вашей сделки!