Инвестиции в недвижимость. Перспективы на будущее

Содержание

Вложить капитал в недвижимость - значит купить объект в качестве готового жилья или приобрести его на стадии строительства. Насколько выгодны инвестиции в недвижимость и каковы перспективы на будущее? Мы провели анализ данного направления и предлагаем Вам ознакомиться с самыми интересными вариантами, которые могут обеспечить стабильный денежный поток.

Для начала давайте разберемся, почему такое вложение финансов может быть наиболее интересным и несет за собой минимальные риски.

Современная экономика диктует свои условия и было бы неразумно не анализировать ситуацию.

Так сложилось, что деньги обесцениваются. Причем это происходит не только у нас, но и глобально. Ставки в зоне евро отрицательные, банки начали даже взымать % за хранение у них этой валюты (отрицательная ставка по депозитам). По доллару ситуация ненамного лучше, постоянные программы монетарного стимулирования запустили на полную мощность печатный станок, и как следствие, большинство активов в мире постоянно дорожает.

В этой экономической реальности крайне важно вложить постоянно обесценивающиеся средства в актив, который:

• Будет генерировать стабильный, предсказуемый и индексируемый денежный поток.
• Будет достаточно ликвидным, чтобы его можно было быстро и без потери стоимости продать.

Недвижимость в данном случае подходит по обоим критериям.

Однако, прежде, чем вложить деньги стоит понимать, что даже здесь не каждый объект - это 100% золотая жила. Давайте проанализируем, какие виды площадей действительно заслуживают внимания и имеют более радужные перспективы, оценим все плюсы и минусы, чтобы сделать правильный выбор.

Из всех регионов, наиболее ликвидный рынок недвижимости – в Москве. Стоимость для покупки, несомненно, гораздо выше, чем в других областях страны, но и отдача тоже впоследствии на порядок больше.

По статистике, среди всех видов недвижимости больше всего доходности приносят торговые помещения. Так, прибыль по ним достигает 10-15%, тогда как по жилым помещениям эта цифра, как правило, не более 4-6%. Так происходит потому, что торговые площадки имеют более высокую цену за аренду одного квадратного метра, в отличие от стандартного жилья. Таким образом, если Вы принимаете решение вложиться в бизнес с целью получения ежемесячной ренты, то следует отдать предпочтение первому варианту. Вроде бы. Но и тут есть своего рода подводные камни:

• правильный выбор надежного арендатора;
• налоги на подобного рода недвижимость - большая статья затрат;
• возможная оплата охраны;
• нередки случаи, когда недобросовестный арендатор оставляет после себя долги за коммунальные услуги, а всем известно, что на коммерческих объектах тарифы гораздо выше, чем на жилых;
• назначение самого помещения - нужно понимать, что там, где ранее продавались цветы, сложно будет поставить точку с уличной едой.

Поэтому стоит понимать, что все же жилые объекты могут быть более надежными, поскольку вне зависимости от экономической ситуации они никогда не потеряют своей себестоимости. Приобретать жилье - это всегда разумно. Как минимум, всегда есть где остаться на ночь, ну а как максимум - такой объект минимально простаивает без принесения постоянного, пусть и небольшого, дохода. Элементарная сдача посуточно дает стабильный денежный поток. К тому же, такая инвестиция считается долгосрочной, потому что за счет аренды можно обеспечить себе пассивный доход до конца жизни.

Что еще интересно, так это то, что, вкладывая, например, активы во вторичный сектор, практически нет рисков потерять вложения. Такую недвижимость можно не только со временем перепродать более выгодно, оставить в наследство или просто постоянно сдавать в аренду, но и использовать в качестве залога, если есть необходимость кредитования на крупную сумму в банковских организациях.

Поговорим также немного о новостройках. По статистике средний рост стоимости от начала стройки до ее завершения - это от 15 до 30% от первоначальной цены. Это происходит в среднем за два-три года. Можно ли считать такой заработок достойным, если Вы приобретаете объект с целью последующей продажи? Есть два ответа на этот вопрос, но вряд ли они Вас утешат.

Например, в 2014 году такие проекты прибавляли в цене от 30 до 35%, а некоторые проекты умудрялись повысить свою цену почти в два раза. Сейчас ситуация выглядит, как мы видим, совсем иначе.

Основной риск - остановка стройки. Выйти из такого проекта, чтобы вернуть потраченное, очень сложно. К тому же покупательский интерес к новостройкам тоже снижен. Происходит это потому, что для обычного человека покупка подобной квартиры всегда несет дополнительные трудности в виде большого объема работ по ремонту с нуля, неожиданные изменения в планах территории и прочее.

Порассуждаем на тему, как понять какую прибыль можно получить, вложившись в недвижимое имущество в целом.

Чтобы приблизительно просчитать возможности (точный прогноз, к сожалению, не сможет сделать ни один эксперт), стоит обращать внимание не только на перспективы ближайших двух-трех лет, но и на ситуацию, которая складывается в нынешнем периоде. К сожалению, постоянством и стабильностью он не отличался. За прошедший период наблюдалось снижение стоимости за один квадратный метр в 2%.

Динамику перспективы роста могут обусловливать такие факторы:

• уровень инфляции - чем он выше, тем сильнее растет цена;
• состояние национальной валюты - по экспертным данным в ближайшие пару лет национальная валюта будет ослабевать. Это может быть особым толчком для потенциальных вкладчиков, которые стараются избавиться от слабого рубля;
• средние ставки по кредитованию застройщиков - когда для девелоперов они слишком высоки, возникает необходимость повышать цену объектов.

Поспособствует росту и реформа, которая начала действовать в строительстве. Она заключает в себе смену долевого финансирования на банковское. Также немаловажную роль играет изменение предложений в этом секторе. Застройщики стали отдавать предпочтение объектам премиум-класса.

Предполагается, что в дальнейшем, на рынке недвижимости, будут преобладать следующие тенденции:

• Появление новых объектов на рынке, как следствие программы реновации. Сносятся старые пятиэтажки и возводятся новые многоэтажные жилые комплексы, где первые этажи изначально предназначены для размещения объектов торговли.
• Расширением сетей магазинов и ресторанов, как следствие программы реновации. Будут появляться целые новые районы, где будут требоваться объекты торговли.
• Приток денег в сферу недвижимости как средство инвестирования и сохранения капитала.

Все это будет стимулировать рост цен на рынке.

Есть еще нюансы, которые на ближайшие 10-15 лет очень сильно меняют рынок недвижимости. Это новые тренды и направления, которые следует учитывать при инвестировании:

• Коливинг. Молодежное течение в сфере недвижимости, представляет собой нечто среднее между квартирой в аренду и хостелом. Жильцы собираются по интересам и большую часть времени проводят на общих территориях. Главная цель такого жилья - поиск единомышленников, с которыми вместе можно работать над общими проектами, делиться информацией, и все это, не выходя из дома. К тому же стоимость аренды, как правило, невысокая.
• Отказ от владения имуществом. Молодежь все больше предпочтений отдает арендованному жилью, которое не привязывает к одному месту, а тем более к ипотеке, которая сковывает по рукам и ногам. Поэтому вновь становятся актуальными так называемые доходные дома, где каждая квартира сдается. Эта модель бизнеса давно и успешно зарекомендовала себя в США и Европе. До революции была популярна в России и снова возвращается.
• Поколение Z и желание выходить за рамки привычного дает полет фантазии. Мы привыкли видеть дома привычных форм с углами, но вскоре в тренд войдут необычные архитектурные решения в виде домов-шаров, полностью прозрачных или из вторсырья.

Приступая к инвестированию

Решив вложить деньги в недвижимость, первое, что нужно сделать - это трезво оценить все плюсы и минусы выбранного направления. Даже самые выгодные проекты могут иметь подводные камни, которые впоследствии могут сильно сказаться на прибыли и успешности дела. Выше мы уже говорили об этом. Но и это далеко не полный список.

Также следует учесть еще несколько немаловажных моментов:

• проанализируйте объективно свои финансовые возможности - с точностью до копейки зная, какой суммой свободных денег вы располагаете, возможно тщательно проработать стратегию инвестирования, выбрать подходящее направление и рассчитать срок окупаемости;
• тщательно проанализируйте рынок, так легче будет сориентироваться с направлением спроса и выбрать лучшее из представленных предложений;заручитесь поддержкой хорошего юриста, ведь вклад должен быть не только обоснованным с экономической точки зрения, но и соответствовать законным рамкам. Толковый специалист не только проконсультирует по вопросам законности, но и поможет при оформлении договоров и в заключении сделок.

Подведем итог

В заключении важно отметить, что, вкладываясь в недвижимость не стоит ждать мгновенной прибыли. Вложения являются долгосрочными, а значит на то, чтобы окупить сумму вклада, потребуется определенное время - для перепродажи в среднем от двух до четырех лет, а при аренде около 8, чтобы начать получать чистый доход.

Bridgeford Capital поможет правильно инвестировать!