Арендный бизнес в Москве. Текущие тенденции и перспективные направления

Содержание

Покупка готового предпринимательства, связанного с арендой, сама по себе считается выгодным капиталовложением и перспективным решением. Конечно, в зависимости от региона, где Вы планируете вести деятельность, есть свои особенности и приоритеты в выборе недвижимых объектов. Сегодня мы обсудим арендный бизнес в Москве, текущие тенденции и перспективные направления.

В столице множество объектов с высокой доходностью, они более стабильны, чем в других областях страны, влияние кризиса гораздо меньше. Но вместе с этим спрос на них достаточно высок, а цены не всегда доступны для большинства. Поэтому к выбору недвижимости стоит подходить взвешенно.

Какие проекты являются наиболее привлекательными для инвестирования?

Еще некоторое время назад было бурное развитие продуктовых сетей, таких как Магнит, Пятерочка, Дикси и пр. Они снимали новые помещения формата street retail и взвинтили ставку на рынке. В настоящий момент данные сети проводят оптимизацию розничного портфеля.

Они либо съезжают с помещений, по которым не оправдались их ожидания по трафику и выручке, либо рассылают письма арендодателям с предложением снизить плату. В противном случае обещают съехать.

В связи с этим, продуктовые сети не являются сейчас интересным решением для покупки, т.к. может возникнуть ситуация, когда вы купили площадь с одной экономикой, а сразу после покупки либо арендатор съезжает, либо просит уменьшить плату. В итоге экономика данного места становится совершенно другой. Из проекта с окупаемостью 8 лет объект может превратится в арендный бизнес с окупаемостью 10 или даже 12 лет.

Поэтому стоит пересмотреть взгляды на предпочтения и обратить внимание на иные проекты, которые с течением времени становятся более стабильными в плане арендного потока.

К наиболее интересным объектам для инвестирования сейчас относятся:

• Медицинские центры. Отличаются стабильностью, не сильно зависят ни от трафика, ни от парковки, ни от динамики платежеспособности населения. Поэтому, если купить помещение с медцентром в качестве арендатора, можно быть уверенным, что месячная оплата будет стабильной.
• Заведения общепита. Это прибыльные предприятия, которые обеспечат своевременную оплату и редко требуют снижения арендной ставки. Но здесь надо смотреть, насколько долго уже ведется деятельность, и нанимается площадь. Если это какой-то новый ресторан, который только начинает работу – то это может быть не очень интересная история, т.к. не факт, что все пойдет успешно и будут деньги на аренду. В данном случае предпочтения следует отдавать сетевым проектам. Так, даже если ресторан только открылся именно в этом месте, есть вариант вливания финансовых средств с других объектов сети, пока эта точка не начнет выходить в прибыль.
• Небольшие площади у метро, в густонаселенных жилых районах или в торговых коридорах с высоким трафиком. На такие помещения всегда будет большой спрос - цветы, бытовые услуги, аптеки, продуктовый минимаркет, уличная еда и прочее. Поэтому покупка подобной недвижимости – это инвестиции в стабильность, ведь если съедет один арендатор, можно будет легко и быстро найти нового, по привлекательной или даже большей цене. Как правило, на таких точках можно легко вести практически любую деятельность.
• Аптеки. Большинство сетевых арендаторов уже построили свои розничные сети и оптимизировали их портфель. Сетевые аптеки сейчас практически не съезжают из ранее выбранных локаций. Это обеспечивает стабильность в том плане, что снижается риск поиска нового клиента и место всегда занято арендатором.

Какие площади могут быть наиболее или наименее привлекательными с точки зрения технических характеристик?

Более интересны и востребованы помещения, которые построены по типу встроенно-пристроенных в жилых домах и оборудованы зоной для разгрузки товара в соответствии с законодательством. Здесь речь идет о недвижимости, которая изначально была запланирована и построена именно как нежилая.

Та же недвижимость, которая некогда была переведена из жилого в нежилой фонд, непривлекательна для инвестирования, поскольку всегда существует риск что перевод в нежилой фонд будет оспорен жильцами дома в судебном порядке. Есть прецеденты, когда переведенное нежилое помещение снова становилось жилым по результатам судебного решения. Кроме того, для таких помещений есть дополнительный риск со стороны программы реновации. Дом, где находится такое переведенное помещение, может быть снесен в рамках программы и владельцу нежилого помещения предоставят новую площадь в совершенно другом районе Москвы, которая теперь заканчивается у Калужской области.

Даже если Вы тщательно проанализировали ситуацию на рынке, и как кажется, смогли определиться с успешными и надежными объектами, каждый из них все равно необходимо проверить на наличие возможных рисков. Не стоит игнорировать помощь со стороны, чтобы не упустить даже самую маленькую, но очень важную деталь, которая может сыграть ключевую роль. Обратитесь к специалистам, которые смогут проанализировать каждый нюанс.

Bridgeford Capital это умеет делать очень хорошо!